فرض کنید برای یک خرید سرمایه گذاری، دو فایل هم زمان روی میز قرار دارد: یک «زمین خام» با متراژ بالاتر و قیمت واحد پایین تر، و یک «زمین قطعه بندی شده» با متراژهای کوچک تر و قابلیت فروش سریع تر. در نگاه اول، تفاوت فقط در اندازه و قیمت نیست؛ «سود، ریسک و سرعت فروش» به متغیرهایی مثل وضعیت سند و مالکیت، کاربری و طرح های شهری، کیفیت استعلام ها، زیرساخت و حتی نحوه تنظیم قرارداد وابسته است. تصمیم قابل دفاع زمانی شکل می گیرد که این متغیرها قابل سنجش و قابل پیگیری شوند.
این مقاله با رویکرد تصمیم سازی، زمین خام و زمین قطعه بندی شده را از منظر شاخص های حقوقی، فنی و بازار مقایسه می کند؛ بدون تکیه بر ادعاهای قطعی یا وعده های خارج از استعلام. چارچوب ارائه شده برای استفاده در ارزیابی فایل ها و مستندسازی تصمیم در سطح مدیریتی مناسب است و می تواند مبنای گفت وگو با مراجع ذی ربط و تیم حقوقی باشد.
معیارهای تصمیم: چک لیست مدیریتی برای مقایسه زمین خام و قطعه بندی شده
کلیدواژه کانونی این محتوا «مقایسه زمین خام و قطعه بندی شده» است. برای تبدیل این مقایسه به تصمیم، بهتر است معیارها به صورت یک چک لیست مشترک تعریف شوند تا هر دو گزینه با زبان واحد سنجیده شوند. پیشنهاد می شود برای هر معیار، «مدرک قابل ارائه» و «میزان قطعیت» مشخص شود (مثلا: قطعی، نیازمند استعلام، منوط به بررسی حقوقی).
- هدف سرمایه گذاری: نگهداری میان مدت یا خروج سریع؛ ساخت و بهره برداری یا صرفا افزایش ارزش.
- افق زمانی: زمان قابل تحمل برای تکمیل استعلام ها، رفع ابهام سندی، یا آماده سازی زیرساخت.
- تحمل ریسک: ریسک حقوقی (مالکیت، کاربری)، ریسک اجرایی (زیرساخت، معبر)، ریسک بازار (تقاضا، نقدشوندگی).
- قابلیت دفاع در تصمیم: امکان مستندسازی هر فرض با استعلام یا مدرک رسمی/قابل اتکا.
نکته عملی: هر جمله ای از جنس «بعدا درست می شود»، «تفکیک در دست اقدام است»، «کاربری عوض می شود» یا «مجوز می گیرند» باید به سند و استعلام قابل ردیابی تبدیل شود؛ در غیر این صورت در طبقه ریسک قرار می گیرد.
وضعیت سند و مالکیت: تفاوت ریسک های خام و قطعه بندی شده
در هر دو گزینه، اولین لایه تصمیم، «سند و مالکیت» است؛ اما جنس ریسک متفاوت می شود. در زمین خام، معمولا مساله اصلی تعیین دقیق حدود، زنجیره انتقال و احتمال تعارضات قدیمی تر است. در زمین قطعه بندی شده، علاوه بر مالکیت مادر، موضوع صحت تفکیک، تطابق قطعات با نقشه ها و امکان انتقال رسمی هر قطعه اهمیت پیدا می کند. همه این موارد نیازمند بررسی/استعلام و منوط به بررسی حقوقی است.
زیرمعیارهای سندی که باید برای هر دو گزینه ثبت شوند
- نوع سند: تک برگ/دفترچه ای/مشاع/قولنامه ای؛ اثر مستقیم بر انتقال رسمی و ریسک اختلاف.
- زنجیره انتقال: بررسی توالی معاملات، وکالت نامه ها، انحصار وراثت (در صورت وجود)؛ نیازمند استعلام و تطبیق مدارک.
- تعارضات احتمالی: تعارض حدود، ادعای اشخاص ثالث، معارض ثبتی؛ نیازمند استعلام از مراجع ذی ربط و بررسی پرونده های احتمالی.
- قابلیت انتقال رسمی: امکان تنظیم سند در دفترخانه، مفاصاها و رفع بازداشت/رهن (در صورت وجود)؛ منوط به بررسی حقوقی.
برای زمین قطعه بندی شده باید به صورت ویژه بررسی شود که «قطعه مورد معامله» دقیقا چگونه از ملک مادر جدا شده، شماره گذاری و مساحت آن در کدام مدرک آمده و آیا امکان انتقال رسمی مستقل دارد یا صرفا تخصیص داخلی است. عبارت های مبهم مانند «سند در حال تفکیک» یا «سند تجمیعی بعدا صادر می شود» بدون پشتوانه استعلام، ریسک را افزایش می دهد.
کاربری و طرح ها: عامل اصلی سود و نقدشوندگی، اما وابسته به تایید مراجع
کاربری، مهم ترین متغیر در ارزش گذاری و همچنین در سرعت فروش است. زمین خام معمولا بیشتر در معرض «ریسک تغییرپذیری کاربری» و «ابهام در طرح ها» قرار می گیرد؛ چون خریدار بعدی برای ساخت یا بهره برداری به قطعیت بیشتری نیاز دارد. در زمین قطعه بندی شده، اگر کاربری و ضوابط روشن باشد، تقاضای خرد و مصرفی می تواند نقدشوندگی را تقویت کند؛ با این شرط که قطعه بندی با طرح ها و محدودیت ها تعارض نداشته باشد.
چه چیزهایی باید درباره کاربری و طرح ها مشخص شود؟
- کاربری ثبتی و شهرسازی: کاربری درج شده در مدارک و وضعیت آن در طرح ها؛ نیازمند استعلام.
- طرح های بالادست: هادی/تفصیلی/محدوده ها و پهنه بندی ها (در صورت شمول)؛ وابسته به تایید مراجع ذی ربط.
- حریم ها و محدودیت ها: حریم راه، رودخانه، تاسیسات، خطوط انتقال، منابع طبیعی و سایر محدودیت ها؛ نیازمند استعلام و بازدید میدانی.
- اثر بر ارزش و خروج: هرچه ابهام کاربری بیشتر باشد، دامنه خریداران کمتر و زمان فروش طولانی تر می شود.
در ارزیابی حرفه ای، «امکان تغییر کاربری» نباید به عنوان فرض قطعی وارد مدل سود شود. این موضوع وابسته به سیاست گذاری، ضوابط و تایید مراجع ذی ربط است. بنابراین در تحلیل، بهتر است دو سناریو تعریف شود: سناریوی محافظه کارانه بر اساس وضعیت فعلی و سناریوی خوش بینانه که صرفا به عنوان گزینه احتمالی و نه مبنای قطعی ارزش گذاری ثبت می شود.
استعلام ها و مجوزهای ضروری: هر استعلام چه ریسکی را پوشش می دهد؟
برای تصمیم بین زمین خام و قطعه بندی شده، تفاوت اصلی در «حجم و پیچیدگی استعلام ها» است. زمین خام غالبا استعلام های بیشتری برای کاهش ابهام نیاز دارد؛ زمین قطعه بندی شده اگر واقعا آماده و شفاف باشد، بخشی از ریسک ها را قبلا حل کرده است. با این حال، هیچ کدام بدون استعلام قابل اتکا نیست. فهرست زیر، استعلام های رایج و کارکرد ریسک پوشی آن ها را نشان می دهد؛ مرجع دقیق هر مورد بسته به موقعیت ملک و تشخیص مراجع ذی ربط است.
- استعلام ثبتی/مالکیتی: پوشش ریسک معارض، بازداشت، رهن، و صحت مالکیت؛ نیازمند استعلام.
- استعلام کاربری و طرح ها: پوشش ریسک مغایرت با پهنه، محدودیت ساخت، یا قرارگیری در حریم ها؛ وابسته به تایید مراجع ذی ربط.
- استعلام تفکیک/قطعه بندی (در صورت ادعا): پوشش ریسک غیررسمی بودن قطعات، اختلاف مساحت و شماره قطعه؛ منوط به بررسی حقوقی و اسنادی.
- استعلام بدهی ها و عوارض: پوشش ریسک هزینه های معوق که انتقال رسمی یا ساخت را مختل می کند؛ نیازمند استعلام.
- استعلام راه و معبر: پوشش ریسک عدم دسترسی قانونی، بن بست بودن، یا تعریض های آتی؛ نیازمند استعلام و بازدید.
- استعلام زیرساخت و انشعابات: پوشش ریسک نبود ظرفیت یا امکان تامین آب، برق، گاز، فاضلاب؛ وابسته به تایید مراجع ذی ربط.
برای مدیریت ریسک، بهتر است خروجی هر استعلام به زبان تصمیم تبدیل شود: «اثر بر امکان انتقال رسمی»، «اثر بر امکان ساخت»، «اثر بر هزینه آماده سازی»، و «اثر بر زمان خروج». این نگاه کمک می کند تفاوت زمین خام و قطعه بندی شده فقط به قیمت محدود نشود.
قرارداد و نقاط ریسک: بندهای کلیدی در خرید زمین خام و قطعه بندی شده
قرارداد، محل تبدیل ریسک های مبهم به تعهدات قابل پیگیری است. در زمین خام، قرارداد باید ابهام حدود و وضعیت دسترسی را روشن کند. در زمین قطعه بندی شده، قرارداد باید دقیقا تعریف کند «آنچه تحویل می شود» قطعه ای با چه مشخصات و چه امکان انتقالی است. همه بندهای زیر منوط به بررسی حقوقی و متناسب با پرونده هر ملک تنظیم می شود.
بندهای مشترک و ضروری
- تعریف دقیق موضوع معامله: پلاک/حدود اربعه/مساحت/موقعیت و پیوست نقشه یا کروکی قابل اتکا.
- زمان بندی پرداخت: مرحله بندی پرداخت بر اساس تکمیل استعلام های کلیدی و رفع ابهام های اسنادی.
- تعهدات فروشنده: ارائه مدارک، پیگیری مفاصاها، حضور در دفترخانه، رفع موانع انتقال رسمی.
- شروط فسخ و وجه التزام: قابل اجرا، شفاف، و منطبق با امکان اثبات تخلف؛ منوط به بررسی حقوقی.
- تحویل و تحدید حدود: تحویل فیزیکی، تعیین مرزها، و مسئولیت اختلافات احتمالی.
نقاط حساس مخصوص زمین قطعه بندی شده
- اعتبار قطعه بندی: تفکیک رسمی یا صرفا تقسیم عرفی؛ تعهد فروشنده برای امکان انتقال رسمی هر قطعه.
- مشاعات، معبر و حق عبور: تکلیف راه دسترسی، سهم هر قطعه از معبر، و مسئولیت تامین یا تثبیت آن.
- تعهدات زیرساخت: اگر وعده انشعاب یا جدول کشی داده می شود، باید به زمان، حدود تعهد و ضمانت اجرا تبدیل شود.
در پرونده های حرفه ای، بهتر است ضمیمه های قرارداد (نقشه، صورتجلسه تحویل، فهرست استعلام های انجام شده، و شروط پرداخت مرحله ای) به اندازه متن اصلی جدی گرفته شود. چنین ساختاری امکان دفاع مدیریتی از تصمیم را افزایش می دهد؛ رویکردی که در چارچوب های ارزیابی محتوایی ایزدملک نیز قابل پیاده سازی است.
منطق بازار منطقه: چه زمانی زمین خام منطقی تر است و چه زمانی قطعه بندی شده؟
تفاوت اصلی در بازار، به «تیپ خریدار» و «الگوی تقاضا» برمی گردد. زمین خام معمولا مخاطب محدودتر ولی سرمایه بزرگ تر دارد و بیشتر برای کسانی جذاب است که افق زمانی طولانی تر و تحمل ریسک بالاتر دارند. زمین قطعه بندی شده، اگر از نظر سند و دسترسی روشن باشد، با سرمایه های کوچک تر هم قابل معامله است و ممکن است خروج را ساده تر کند. با این حال، این گزاره ها قطعی نیست و وابسته به شرایط منطقه است.
در چه شرایطی زمین خام منطقی تر می شود؟
- افق نگهداری میان مدت تا بلندمدت و امکان صبر برای تکمیل استعلام ها یا روشن شدن طرح ها وجود دارد.
- هدف، ارزش افزایی از مسیر تجمیع، تغییر کاربری (صرفا احتمالی و نیازمند تایید)، یا توسعه آتی منطقه است.
- امکان مدیریت فنی و حقوقی پرونده (بازدید، کارشناسی حدود، استعلام های چندلایه) فراهم است.
در چه شرایطی زمین قطعه بندی شده منطقی تر می شود؟
- نیاز به نقدشوندگی و انعطاف در خروج وجود دارد (امکان فروش یک قطعه به جای کل زمین).
- تیپ خریدار منطقه بیشتر مصرفی یا نیمه مصرفی است و متراژهای کوچک تر معامله پذیرتر هستند.
- دسترسی و زیرساخت در سطح قابل قبول قرار دارد یا تعهدات آن شفاف و قابل پیگیری است.
نکته کلیدی برای تصمیم مدیریتی این است: «زمین خام» بیشتر شبیه یک پروژه است تا یک کالا؛ در مقابل، «زمین قطعه بندی شده» اگر واقعا آماده باشد، به کالا نزدیک تر است. هرچه پروژه ای تر باشد، ریسک و نیاز به کنترل قرارداد و استعلام بیشتر می شود.
زیرساخت و امکان ساخت یا بهره برداری: عامل پنهان در سرعت فروش
حتی با سند و کاربری روشن، نبود زیرساخت یا دسترسی، می تواند زمان فروش را طولانی و دامنه خریداران را محدود کند. در زمین خام، نبود معبر و انشعابات معمولا به شکل پررنگ تری ریسک ساز است؛ چون خریدار بعدی هزینه و زمان بیشتری را پیش رو می بیند. در زمین قطعه بندی شده، انتظار بازار از «آماده بودن» بالاتر است؛ بنابراین هر ابهام در معبر، حق عبور یا ظرفیت انشعاب، تاثیر مستقیم بر نقدشوندگی دارد.
چک لیست فنی و اجرایی (نیازمند بازدید و استعلام)
- دسترسی و معبر: عرض معبر، حق عبور، بن بست نبودن، امکان ورود ماشین آلات؛ نیازمند استعلام و بازدید.
- انشعابات: امکان تامین آب، برق، گاز، فاضلاب و ظرفیت شبکه؛ وابسته به تایید مراجع ذی ربط.
- شیب و پستی بلندی: اثر بر هزینه تسطیح، دیوارکشی و ساخت؛ نیازمند بررسی فنی.
- خاک و زهکشی: ریسک نشست، آب های سطحی، و هزینه بهسازی؛ نیازمند آزمایش و بررسی فنی.
- حدود اربعه و نشانه گذاری: جلوگیری از اختلاف همسایگی و ادعاهای تجاوز؛ نیازمند جانمایی و بررسی.
در زمین قطعه بندی شده، اگر «هزینه های آماده سازی» (مثل راه دسترسی، جدول کشی، دیوارکشی پیرامونی یا آماده سازی شبکه) به خریدار منتقل می شود، باید در قرارداد شفاف شود که کدام بخش انجام شده، کدام بخش باقی است و ضمانت اجرای تعهدات چیست. در غیر این صورت، قطعه بندی از یک مزیت نقدشوندگی به یک ابهام پرهزینه تبدیل می شود.
مقایسه نتیجه محور: زمین خام در برابر زمین قطعه بندی شده
جدول زیر تفاوت ها را به زبان تصمیم نشان می دهد. این مقایسه «میانگین رفتاری بازار» نیست و برای هر پرونده باید با استعلام و بررسی تکمیل شود.
| زمین خام | زمین قطعه بندی شده |
|---|---|
| سرعت فروش: عموما کندتر؛ وابسته به یافتن خریدار سرمایه بزرگ و تحمل ریسک. | سرعت فروش: عموما سریع تر؛ در صورت شفافیت سند، دسترسی و تعریف قطعه. |
| دامنه ریسک: بالاتر؛ ریسک حدود، کاربری، معبر و زیرساخت پررنگ تر است (نیازمند استعلام). | دامنه ریسک: متوسط تا بالا؛ اگر تفکیک غیررسمی باشد ریسک می تواند از خام هم بیشتر شود (منوط به بررسی حقوقی). |
| پیچیدگی استعلام: معمولا بیشتر و چندلایه؛ به ویژه در کاربری و حدود. | پیچیدگی استعلام: اگر مدارک تفکیک/قطعه روشن باشد کمتر؛ در غیر این صورت پیچیده و حساس. |
| هزینه های آماده سازی: احتمال بالاتر؛ راه، تسطیح، زهکشی و انشعابات (وابسته به تایید). | هزینه های آماده سازی: ممکن است کمتر باشد، اما باید دقیق مشخص شود چه چیزی انجام شده و چه چیزی وعده است. |
| انعطاف در خروج: پایین تر؛ فروش بخشی از زمین معمولا دشوارتر است. | انعطاف در خروج: بالاتر؛ امکان فروش یک یا چند قطعه بسته به ساختار مالکیت و انتقال رسمی. |
| حساسیت به طرح ها: بالا؛ تغییرات طرح ها می تواند ارزش و امکان ساخت را تغییر دهد (نیازمند استعلام). | حساسیت به طرح ها: متوسط تا بالا؛ اگر قطعات با طرح ها همخوان نباشند، ریسک حقوقی و اجرایی ایجاد می شود. |
| ریسک همسایگی/معبر: بیشتر؛ اختلاف حدود و حق عبور رایج تر است. | ریسک همسایگی/معبر: اگر معبر و مشاعات تعریف نشده باشد، اختلافات قطعه ای افزایش می یابد. |
| نقاط قراردادی: تاکید بر تحدید حدود، تحویل، مرحله بندی پرداخت و شرط استعلام های کلیدی. | نقاط قراردادی: تاکید بر اعتبار تفکیک، تعریف قطعه، حق عبور، تعهدات زیرساخت و امکان انتقال رسمی مستقل. |
تله های رایج: هشدارهای عملی در فایل ها و قراردادها
خطاهای تکرارشونده معمولا از «ابهام» شروع می شوند؛ ابهامی که در بازدید یا مذاکره کم اهمیت به نظر می رسد، اما در زمان انتقال رسمی یا ساخت، هزینه و زمان ایجاد می کند. موارد زیر تله های رایج در مقایسه زمین خام و قطعه بندی شده هستند و باید به سند و شرط قراردادی تبدیل شوند.
- ابهام در کاربری با عبارت های دوپهلو: مانند «قابل ساخت»، «نزدیک به بافت»، «در مسیر طرح». این عبارات بدون استعلام کاربری و طرح ها، مبنای تصمیم قابل دفاع نیست.
- وعده مجوز یا تغییر کاربری: هر وعده ای از جنس «مجوز می گیرند» باید به شرط تعلیقی، زمان بندی، مدارک و ضمانت اجرا تبدیل شود؛ وابسته به تایید مراجع ذی ربط.
- تفکیک در دست اقدام: اگر قطعه بندی رسمی نیست، خرید عملا خرید سهم یا تخصیص عرفی می شود و انتقال رسمی ممکن است دچار مانع شود؛ منوط به بررسی حقوقی.
- پرداخت سنگین قبل از تکمیل استعلام ها: پرداخت بخش عمده ثمن قبل از استعلام های کلیدی، اهرم کنترل ریسک را از خریدار می گیرد. راه حل، مرحله بندی پرداخت و شرط ارائه پاسخ استعلام هاست.
- ابهام در تعهدات زیرساخت: عبارت هایی مثل «انشعابات نزدیک است» یا «راه درست می شود» باید به محدوده کار، مسئولیت هزینه، زمان تحویل و ضمانت اجرا تبدیل شود.
- مساحت و حدود شناور: ذکر «حدودا» یا «طبق گفته مالک» در مساحت، زمینه اختلاف و ادعای همسایه را ایجاد می کند. جانمایی و پیوست نقشه قابل اتکا ضروری است.
جمع بندی تصمیم: پروفایل خریدار و سه اقدام الزامی قبل از هر پرداخت
برای تصمیم قابل سنجش، بهتر است هر گزینه به «پروفایل خریدار مناسب/نامناسب» گره بخورد. زمین خام برای افق زمانی بلندتر و تحمل ریسک بالاتر مناسب تر است؛ به ویژه زمانی که هدف، ارزش افزایی پروژه ای و امکان مدیریت استعلام ها و آماده سازی وجود دارد. در مقابل، زمین قطعه بندی شده برای نیاز به نقدشوندگی، خروج مرحله ای و افق کوتاه تر منطقی تر است؛ به شرط آنکه تفکیک، دسترسی و امکان انتقال رسمی قطعه با استعلام و بررسی حقوقی تایید شود. در هر دو حالت، سود نهایی تابع کیفیت مدارک، شفافیت کاربری و انضباط قراردادی است، نه صرفا تفاوت قیمت اولیه.
پروفایل مناسب/نامناسب برای هر گزینه
- زمین خام مناسب است برای: افق زمانی میان مدت تا بلندمدت، تحمل ریسک حقوقی و اجرایی، هدف ارزش افزایی، توان پیگیری استعلام ها و آماده سازی.
- زمین خام نامناسب است برای: نیاز به خروج سریع، وابستگی به نقدینگی کوتاه مدت، یا عدم امکان مدیریت پرونده حقوقی و فنی.
- زمین قطعه بندی شده مناسب است برای: نیاز به نقدشوندگی، خروج مرحله ای، سرمایه های کوچک تر، یا هدف ساخت در صورت شفافیت ضوابط.
- زمین قطعه بندی شده نامناسب است برای: مواردی که قطعه بندی غیررسمی است، معبر و مشاعات مبهم است، یا وعده زیرساخت جایگزین سند و استعلام شده است.
سه اقدام الزامی قبل از هر پرداخت
- بسته استعلام های کلیدی را تعریف و اجرا کنید: استعلام مالکیت/بازداشت/رهن، استعلام کاربری و طرح ها، و استعلام دسترسی و زیرساخت (مرجع دقیق وابسته به مراجع ذی ربط). خروجی هر استعلام باید بگوید «چه چیزی را ممکن یا ناممکن می کند».
- بررسی سند و مالکیت را مستند کنید: نوع سند، زنجیره انتقال، تعارضات احتمالی، و قابلیت انتقال رسمی. در قطعه بندی شده، اعتبار تفکیک و امکان انتقال مستقل قطعه باید روشن شود؛ منوط به بررسی حقوقی.
- قرارداد را با شرط پرداخت مرحله ای و پیوست های دقیق ببندید: تعریف موضوع معامله، پیوست نقشه/کروکی، شروط فسخ و وجه التزام، تحویل و تحدید حدود، و تعهدات زیرساخت. هر پرداخت باید به یک نقطه کنترل ریسک گره بخورد.
پرسش های متداول
زمین خام دقیقا چه تفاوتی با زمین قطعه بندی شده دارد؟
زمین خام معمولا یک پلاک یا محدوده بزرگ تر است که به قطعات کوچک تر تقسیم نشده یا تقسیم آن رسمی و قابل انتقال مستقل نشده است. زمین قطعه بندی شده به قطعات کوچک تر ارائه می شود، اما «قطعه بندی» می تواند رسمی یا عرفی باشد. تفاوت اصلی در امکان انتقال رسمی هر قطعه، شفافیت حدود و کاهش یا افزایش ریسک است؛ موضوعی که نیازمند استعلام و بررسی حقوقی است.
کدام گزینه سرعت فروش بالاتری دارد؟
در شرایط برابر، زمین قطعه بندی شده به دلیل متراژ کوچک تر و دامنه خریدار گسترده تر می تواند سریع تر فروش برود. اما این مزیت فقط زمانی پایدار است که سند و مالکیت قطعه، معبر و حق عبور، و وضعیت کاربری و طرح ها شفاف باشد. اگر تفکیک غیررسمی یا دسترسی مبهم باشد، سرعت فروش کاهش می یابد و نیازمند استعلام و اصلاح قراردادی می شود.
ریسک های سند و مالکیت در زمین قطعه بندی شده کمتر است یا بیشتر؟
به صورت پیش فرض نمی توان گفت کمتر یا بیشتر است. اگر قطعه بندی رسمی، قابلیت انتقال مستقل و مدارک کامل باشد، بخشی از ریسک ها نسبت به زمین خام کاهش می یابد. اما اگر قطعه بندی صرفا تقسیم عرفی باشد یا انتقال رسمی قطعه منوط به اقدامات آتی باشد، ریسک می تواند افزایش یابد؛ به ویژه در اختلاف حدود، مشاعات و تعهدات فروشنده. این موضوع منوط به بررسی حقوقی و استعلام است.
کاربری و طرح های شهری چگونه بر سود و نقدشوندگی اثر می گذارند؟
کاربری و طرح ها تعیین می کنند چه نوع ساخت یا بهره برداری ممکن است و چه محدودیت هایی وجود دارد. هرچه ابهام در کاربری بیشتر باشد، خریدار بعدی محافظه کارتر می شود و زمان فروش افزایش پیدا می کند. در زمین خام، تغییرات طرح ها اثر پررنگ تری بر ارزش گذاری دارد. در زمین قطعه بندی شده، عدم همخوانی قطعات با ضوابط می تواند مانع ساخت یا انتقال شود؛ وابسته به تایید مراجع ذی ربط.
مهم ترین نکته قراردادی برای کاهش ریسک در هر دو حالت چیست؟
مهم ترین نکته، مرحله بندی پرداخت بر اساس نقاط کنترل ریسک است: تکمیل استعلام های کلیدی، ارائه مدارک مالکیت و رفع موانع انتقال رسمی، و تحویل و تحدید حدود. در زمین قطعه بندی شده، علاوه بر این موارد، باید اعتبار تفکیک، تعریف قطعه، حق عبور و تعهدات زیرساخت با ضمانت اجرا روشن شود. همه این موارد منوط به بررسی حقوقی و تنظیم متناسب با پرونده است.
